Enquadramento
O trabalho desenvolvido ao longo de várias intervenções incidiu sobre edifícios com configurações e sistemas construtivos distintos: fachadas rebocadas ou revestidas com elementos cerâmicos, varandas, galerias comerciais, coberturas inclinadas, terraços, platibandas, caleiras e outras zonas comuns.
Em cada situação, o objetivo foi transformar anomalias, necessidades de manutenção e intenções do condomínio numa base técnica organizada para decisão e consulta de empresas.
Problema colocado
As situações apresentavam âmbitos diferentes. Nalguns edifícios era necessária uma reabilitação abrangente da envolvente; noutros, a intervenção podia ser delimitada a reparações localizadas, conservação de revestimentos, tratamento de zonas degradadas ou compatibilização com elementos existentes.
Antes da consulta ao mercado, era necessário identificar as zonas a considerar, organizar os trabalhos por elementos construtivos e reduzir omissões ou interpretações diferentes entre propostas.
Trabalho desenvolvido
- Inspeção visual e registo fotográfico das zonas acessíveis.
- Identificação e organização das anomalias observadas.
- Definição do âmbito técnico da intervenção.
- Elaboração do caderno de encargos.
- Elaboração do mapa de quantidades.
- Preparação de peças gráficas e pormenores de apoio, quando necessários.
- Organização da documentação para consulta de empresas.
- Análise e comparação de propostas, quando incluída no serviço contratado.
Intervenções com escalas e soluções distintas
A documentação preparada não partiu de uma solução única aplicada a todos os edifícios. Consoante o diagnóstico e o objetivo do dono de obra, os trabalhos podiam abranger:
- Reabilitação global de fachadas e melhoria térmica pelo exterior.
- Conservação ou reposição localizada de revestimentos existentes.
- Reparação de rebocos, fissuras e elementos de betão degradados.
- Intervenções em coberturas, terraços e sistemas de impermeabilização.
- Revisão de drenagem de águas pluviais e elementos associados.
- Tratamento de galerias, varandas, zonas comerciais e elementos salientes.
- Compatibilização com caixilharias, tubagens e instalações existentes.
Antes e depois — reabilitação de fachadas com ETICS
Os registos seguintes mostram dois exemplos de intervenção em fachadas existentes, comparando o estado anterior com o resultado após a reabilitação.
Edifício 1
Edifício 2
Exemplos de contextos analisados
Os registos ilustram tipologias diferentes de edifícios e elementos da envolvente. Não correspondem todos à mesma intervenção.
Documentos entregues
- Registo de diagnóstico ou levantamento técnico, conforme o âmbito.
- Caderno de encargos.
- Mapa de quantidades.
- Peças gráficas ou pormenores necessários à compreensão dos trabalhos.
- Documentação de apoio à consulta de empresas.
- Quadro comparativo de propostas, quando contratado.
Utilidade para o condomínio
A documentação técnica permitiu converter necessidades dispersas numa base de consulta organizada, com descrições e quantidades estruturadas para apoiar a comparação de propostas e a decisão do condomínio antes da contratação da empreitada.
Âmbito do gabinete
O gabinete prepara a documentação técnica e presta apoio ao dono de obra nas fases contratadas. A contratação do empreiteiro e a execução dos trabalhos pertencem ao condomínio ou ao dono de obra.