Quando surgem infiltrações sob um terraço, a pergunta «quem paga?» não pode ser respondida apenas com a frase «o terraço cobre uma fração, logo é comum». Todos os pavimentos sobrepostos cobrem fisicamente algo. A lei refere especificamente os terraços de cobertura, pelo que é necessário distinguir o verdadeiro elemento de cobertura do edifício ou de um corpo construído, o terraço intermédio predominantemente destinado à fruição de uma fração e o terraço ou logradouro térreo. Só depois se pode apurar a titularidade, a obrigação de conservação e a responsabilidade por cada camada da solução construtiva.
1. Três tipos físicos de terraço — e várias qualificações jurídicas possíveis
O Código Civil não define tecnicamente «terraço térreo», «terraço intermédio» ou «terraço de cobertura». Estas categorias resultam da construção, da doutrina e da jurisprudência. A designação física ajuda a compreender o edifício, mas não substitui a qualificação jurídica.
1.1. Terraço térreo
É o espaço exterior utilizável situado ao nível do terreno, de um logradouro, de uma plataforma de entrada ou de um piso inferior. Pode assentar diretamente sobre o solo ou sobre uma cave, garagem ou outro volume enterrado.
Se assentar diretamente sobre o terreno, funciona essencialmente como pavimento exterior. Se existir construção inferior, acumula também uma função de proteção dessa construção. Essa sobreposição, por si só, não basta para o converter automaticamente num «terraço de cobertura» imperativamente comum: é necessário verificar se constitui a cobertura superior de um corpo do edifício ou se é, antes, uma parte privativa expressamente integrada numa fração.
1.2. Terraço intermédio ou terraço ao nível de uma fração
É um espaço exterior inserido num piso que não corresponde à cobertura superior de todo o edifício. É frequente em edifícios escalonados, duplexes, corpos recuados, embasamentos e construções com diferentes cérceas.
Alguns destes terraços são apenas o prolongamento exterior de uma fração e desempenham predominantemente funções de permanência, circulação, iluminação, ventilação e vista. Na doutrina influenciada pela distinção italiana são frequentemente designados terraços a livello. Outros, apesar de se encontrarem numa cota intermédia relativamente ao bloco mais alto, constituem a verdadeira cobertura superior de um corpo mais baixo.
1.3. Terraço de cobertura
Cobertura é o elemento superior da envolvente que protege o edifício ou um dos seus corpos da chuva, do vento, da radiação solar e das restantes ações atmosféricas. Pode ser inclinada, curva ou predominantemente plana. A expressão «cobertura plana» não significa ausência de inclinação: a solução deve possuir pendentes adequadas para conduzir a água aos dispositivos de drenagem.
Quanto às condições de acesso e utilização, uma cobertura predominantemente plana pode ser:
- não acessível em utilização corrente: não está preparada para circulação ou permanência regular de pessoas, embora deva admitir o acesso técnico necessário à inspeção, limpeza, manutenção e reparação;
- acessível para manutenção: permite circulação técnica ocasional, por percursos ou zonas preparados para esse efeito, sem constituir um espaço de permanência ou fruição;
- acessível e utilizável: está dimensionada e acabada para circulação ou permanência de pessoas, funcionando como terraço, zona de estadia ou espaço exterior;
- destinada a utilização especial: pode suportar estacionamento, ajardinamento, equipamentos ou outras utilizações previstas no projeto, com exigências próprias de estrutura, impermeabilização, proteção e drenagem.
Em sentido técnico corrente, a designação terraço tende a ser reservada à cobertura plana acessível ou utilizável. Uma cobertura plana não acessível continua a desempenhar a mesma função de proteção do edifício, mas é mais rigoroso designá-la simplesmente por «cobertura plana não acessível» do que por «terraço não acessível».
Para efeitos do artigo 1421.º, n.º 1, alínea b), do Código Civil, a expressão «terraço de cobertura» não recebe uma definição construtiva autónoma. A jurisprudência tende a valorizar a função: trata-se de uma cobertura predominantemente plana que desempenha, relativamente ao edifício ou a um corpo construtivamente identificável, uma função análoga à do telhado, substituindo-o total ou parcialmente na terminação superior e na proteção contra os agentes atmosféricos.
A acessibilidade, a existência de pavimento cerâmico, o acesso por uma fração ou a utilização exclusiva não determinam, isoladamente, a qualificação jurídica. Uma cobertura plana pode ser comum sem ser utilizável; um terraço utilizável pode integrar uma fração; e um terraço de uso exclusivo pode continuar a ser parte comum quando a sua função de cobertura o coloque na previsão imperativa do artigo 1421.º.
O terraço de cobertura pode coexistir com um telhado. Num edifício formado por vários corpos, a cobertura plana do corpo mais baixo pode situar-se a uma cota intermédia relativamente ao corpo mais alto e continuar a constituir a terminação superior e a cobertura daquele corpo. Pelo contrário, um terraço inserido num piso intermédio não deve ser qualificado como cobertura comum apenas porque, por efeito da sobreposição dos pisos, existe uma divisão, varanda, garagem ou outro espaço por baixo.
2. O que dizia a lei antiga e o que foi realmente alterado em 1994
Na redação originária do artigo 1421.º, n.º 1, alínea b), do Código Civil, eram necessariamente comuns:
«O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso do último pavimento.»
O Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de outubro, substituiu apenas a parte final. Desde 1 de janeiro de 1995, o preceito passou a dizer:
«O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração.»
A alteração literal foi, portanto, de «último pavimento» para «qualquer fração». O legislador alargou expressamente as frações que podem beneficiar do uso de um terraço de cobertura sem que esse uso exclusivo elimine a natureza comum do elemento.
É incorreto converter esta alteração numa regra automática segundo a qual «qualquer terraço que cubra parcialmente uma divisão passou a ser comum». A primeira pergunta continua a ser se o espaço é, juridicamente, um terraço de cobertura. É nessa qualificação que a jurisprudência divergiu.
Fontes legais: Código Civil consolidado e Decreto-Lei n.º 267/94.
3. O título constitutivo: decisivo para as partes privativas, mas incapaz de privatizar uma parte imperativamente comum
O título constitutivo da propriedade horizontal individualiza cada fração e indica as partes que a compõem. Um terraço, pátio, logradouro ou varanda pode integrar validamente uma fração quando não pertença a uma categoria que a lei declare necessariamente comum.
Assim, a análise deve seguir esta ordem:
- ler a descrição registral e o título constitutivo;
- verificar plantas, projeto e configuração física;
- determinar a função predominante do espaço;
- apurar se se trata de uma parte imperativamente comum do artigo 1421.º, n.º 1;
- só depois definir quem conserva, quem paga e quem responde pelos danos.
Quando o espaço não é imperativamente comum e está materialmente afeto ao uso exclusivo de uma fração, existe forte apoio para o considerar parte dessa fração. Porém, se for demonstrado que constitui um verdadeiro terraço de cobertura, o título não pode afastar a comunhão imposta pela alínea b).
4. A distinção doutrinal entre terraço de cobertura e terraço a livello
A doutrina citada pelo STJ distingue o terraço de cobertura — funcionalmente destinado à proteção do edifício — do terraço ao nível de uma fração, destinado principalmente à fruição dessa fração.
Sandra Passinhas, em A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, é citada na jurisprudência do Supremo a propósito desta distinção. O terraço a livello serve predominantemente o arejamento, a iluminação, a vista e o gozo da fração; a eventual cobertura de um espaço inferior surge como função secundária ou acidental.
Esta posição fornece o argumento central contra uma leitura puramente geométrica: estar por cima de uma divisão não equivale necessariamente a ser o elemento de cobertura comum do edifício.
Também Pires de Lima e Antunes Varela explicam que são forçosamente comuns não apenas os elementos estruturais, mas os que transcendem o âmbito de cada fração e são objetivamente necessários ao uso comum. O teste jurídico exige, portanto, avaliar se o elemento ultrapassa realmente o interesse e o uso da fração.
5. O que decidiu o Supremo Tribunal de Justiça
Não existe um acórdão de uniformização de jurisprudência especificamente dedicado a esta distinção. Existem, porém, decisões do STJ com orientações diferentes. Devem ser apresentadas por ordem cronológica e com os factos essenciais, porque pequenas diferenças construtivas alteram o resultado.
5.1. STJ, 8 de abril de 1997 — Processo n.º 96A756
Situação apreciada. Estava em causa um terraço situado num piso intermédio, incrustado num dos vários andares e afeto ao uso de uma fração. O terraço cobria apenas uma parte do prédio e não se encontrava na terminação superior global do edifício.
Questão. Saber se aquele espaço era um «terraço de cobertura» necessariamente comum ao abrigo do artigo 1421.º, n.º 1, alínea b), ou um terraço intermédio privativo.
Decisão. O STJ adotou uma leitura restritiva: não considerou aquele terraço intermédio um terraço de cobertura e entendeu que, estando exclusivamente afeto a um condómino, não se presumia comum.
«Não é terraço de cobertura [...] o terraço intermédio, incrustado num dos vários andares do prédio.»
O acórdão acrescentou que a redação de 1994 não abrangeria automaticamente os terraços intermédios, ainda que estes pudessem cobrir outros andares. Esta decisão sustenta diretamente a distinção entre cobertura superior e mero terraço ao nível de uma fração.
5.2. STJ, 31 de maio de 2012 — Processo n.º 678/10.7TVLSB.L1.S1
Situação apreciada. Um condomínio pediu a demolição de uma construção implantada por uma condómina num terraço tardoz ao nível do primeiro andar. A intervenção incluiu uma edificação, alteração de uma parede exterior e transformação de um vão. O condomínio alegava que o terraço servia de cobertura aos pisos inferiores e que as obras afetavam o pavimento, o isolamento, os ralos e o escoamento.
Posição da condómina. Defendeu que o terraço fazia parte da sua fração e que a construção tinha caráter amovível.
Decisão. O STJ manteve, no essencial, a obrigação de remover a construção e repor os elementos alterados. Para a discussão conceptual, o acórdão reproduziu a distinção doutrinal entre terraços de cobertura e terraços a livello, reconhecendo que estes últimos podem servir predominantemente a fração, sendo a função de cobertura secundária.
«O terraço a livello serve para o arejamento, para a iluminação e para a vista.»
O caso é importante, mas não deve ser apresentado como uma decisão geral de que todos os terraços ao nível são privativos: o resultado foi fortemente influenciado pelas obras realizadas em elementos exteriores e pela configuração concreta do título e do edifício.
5.3. STJ, 12 de outubro de 2017 — Processo n.º 1989/09.0TVPRT.P2.S1
Situação apreciada. O litígio respeitava a um terraço intermédio que servia de teto e proteção a uma parte inferior do edifício. Discutia-se se a circunstância de o espaço surgir descrito no título e afeto a uma fração afastava a sua natureza comum, bem como quem devia suportar as obras de conservação e os danos resultantes da deficiente estanquidade.
Argumento do recorrente. Invocou expressamente o acórdão de 1997 e sustentou que apenas os terraços colocados na parte superior global do prédio deveriam ser qualificados como terraços de cobertura.
Decisão. O STJ afastou essa leitura restritiva e adotou um critério funcional: na medida em que o terraço intermédio desempenhava efetivamente função de cobertura, considerou-o parte imperativamente comum. O Supremo entendeu ainda que essa conclusão não exigia uma declaração autónoma de nulidade parcial do título para produzir efeitos no litígio.
«Na medida em que os terraços intermédios servem de cobertura, são partes imperativamente comuns.»
Esta decisão marca uma viragem clara para a orientação funcional: a cota intermédia deixou de ser obstáculo quando o pavimento é simultaneamente a proteção superior efetiva de construção inferior.
5.4. STJ, 6 de novembro de 2018 — Processo n.º 572/15.5T8SSB.E1.S1
Situação apreciada. O processo dizia respeito a uma plataforma exterior descrita nos factos como varanda, integrada na fração e utilizada exclusivamente pelo proprietário. A Relação tinha aproximado esse elemento de um terraço de cobertura por se encontrar sobre espaço inferior.
Decisão. O STJ concedeu a revista e censurou a confusão entre varanda e terraço de cobertura. O facto de um pavimento exterior se projetar ou se encontrar sobre outro espaço não basta para alterar a sua natureza.
«Há uma evidente confusão entre o que se entende por varanda e por terraço de cobertura.»
Este acórdão é particularmente útil para evitar a regra simplista «se cobre, é comum». Obriga a identificar primeiro a tipologia arquitetónica e a função do elemento.
5.5. STJ, 4 de julho de 2024 — Processo n.º 1069/14.6TBOER.L1.S1
Situação apreciada. A proprietária de uma fração sofreu infiltrações persistentes provenientes de uma zona de terraço cuja reparação não foi adequadamente executada. O caso envolvia a responsabilidade do condomínio, a reparação das infiltrações, danos na fração e a contagem do prazo de prescrição perante uma situação danosa continuada.
Decisão. O STJ negou a revista, mantendo a responsabilização associada à omissão de reparação adequada da parte comum. O acórdão valorizou a continuidade da infiltração e da insalubridade, não tratando a situação como um dano instantâneo já encerrado.
Este processo é relevante para a responsabilidade depois da classificação: uma vez demonstrado que a origem está numa parte comum e que o condomínio conhece a patologia, a inação prolongada pode gerar obrigação de reparar e indemnizar. Não resolve, por si só, se todo o terraço intermédio é comum.
6. Decisões das Relações que ajudam a delimitar os casos — sem prevalecer sobre o STJ
6.1. Relação de Lisboa, 23 de fevereiro de 2021
O caso respeitava a um terraço situado ao nível de uma fração em subcave, abaixo do qual existiam solo e subsolo. O título integrava o espaço na fração. A Relação concluiu que não se tratava de terraço de cobertura e reconheceu a natureza privativa.
A utilidade deste caso está em confirmar que a palavra «terraço» não basta e que, fora das categorias imperativamente comuns, a descrição do título e a afetação exclusiva têm peso decisivo.
6.2. Relação de Coimbra, 26 de junho de 2020 — Processo n.º 26/18.8T8VIS.C1
A Relação considerou comum um terraço cujo pavimento constituía simultaneamente o teto de uma fração inferior. Adotou a orientação funcional e qualificou a alteração de 1994 como interpretativa relativamente à redação anterior.
Esta decisão deve ser apresentada como jurisprudência de Relação e não como se substituísse o STJ. É útil para compreender a corrente funcional, mas o seu peso é inferior ao de um acórdão do Supremo sobre a mesma questão.
6.3. Relação de Guimarães, 10 de outubro de 2024 — Processo n.º 207/20.4T8VLN.G2
Num processo com infiltrações em várias frações, o tribunal distinguiu a cobertura e as fachadas — comuns — do interior das varandas e das caixilharias que serviam exclusivamente cada fração. A Relação afirmou que, salvo disposição diferente do título, estas últimas pertenciam à fração e que o proprietário responde pelos danos causados por incumprimento dos deveres de conservação.
«O interior das varandas e as caixilharias [...] não são partes comuns.»
O caso demonstra que a análise pode e deve decompor o edifício: não é tecnicamente nem juridicamente correto imputar ao condomínio todos os elementos exteriores apenas porque estão na envolvente.
7. Síntese da divergência: posição, função predominante e título
| Critério | Orientação restritiva | Orientação funcional |
|---|---|---|
| Posição | Valoriza a localização na cobertura superior do edifício ou de um corpo. | Admite cobertura comum em qualquer cota se proteger construção inferior. |
| Terraço intermédio | Pode ser privativo e não se presume comum quando exclusivamente afeto a uma fração. | Pode ser imperativamente comum se desempenhar função equivalente à de cobertura. |
| Título constitutivo | Tem forte peso quando integra o espaço na fração. | Não prevalece se a função colocar o elemento no artigo 1421.º, n.º 1. |
| Risco | Pode subvalorizar a proteção de volumes inferiores. | Pode transformar quase todo pavimento exterior sobre construção em parte comum. |
A solução mais defensável exige um teste cumulativo:
- posição: é a terminação superior do edifício ou de um corpo identificável?
- função predominante: protege o corpo construído como um telhado ou serve principalmente a fruição da fração?
- configuração: é uma varanda, um logradouro, um terraço ao nível, uma cobertura plana não acessível ou uma cobertura acessível e utilizável?
- título: está integrado na fração, afeto ao uso exclusivo ou identificado como comum?
- história construtiva: resulta do projeto original ou de alteração posterior?
8. Mesmo quando o terraço é comum, não se deve tratar todas as camadas como se tivessem a mesma função
Um terraço é uma solução multicamada. A qualificação global do espaço não elimina a necessidade de distinguir tecnicamente os componentes e a causa da intervenção.
| Elemento | Função principal | Responsabilidade tendencial |
|---|---|---|
| Laje, vigas e elementos resistentes | Estrutura do edifício | Condomínio, por serem elementos imperativamente comuns |
| Formação de pendentes | Condução da água para os pontos de drenagem | Condomínio quando integra a solução comum original |
| Membrana ou sistema impermeabilizante | Estanquidade e proteção da construção inferior | Condomínio num verdadeiro terraço de cobertura comum; proprietário num terraço privativo, salvo defeito de parte comum |
| Ralos e tubos de queda comuns | Drenagem do edifício | Condomínio; o utilizador pode responder por obstrução que lhe seja imputável |
| Camada de proteção da impermeabilização | Proteção mecânica ou separação | Integra normalmente a reparação necessária do sistema |
| Revestimento cerâmico original | Acabamento de uso e, por vezes, proteção complementar | Depende da solução original e da necessidade de remoção; não é automaticamente impermeabilização |
| Deck, relva artificial, floreiras, pérgulas e equipamentos | Fruição e valorização exclusiva | Utilizador exclusivo, incluindo desmontagem e reposição |
| Perfurações, ancoragens ou alterações privadas | Intervenção do utilizador | Utilizador, se houver nexo causal com o dano |
O argumento técnico central é simples: as peças cerâmicas não substituem normalmente a membrana de impermeabilização. Podem protegê-la e integrar a solução original, mas a estanquidade depende do sistema impermeabilizante, dos remates, das pendentes, dos ralos e das juntas.
Daqui não resulta que o condomínio tenha sempre de pagar um acabamento de luxo. Quando a intervenção comum obriga a remover um revestimento privativo, deve distinguir-se:
- a reposição da solução mínima tecnicamente necessária;
- o acréscimo de custo para manter material, padrão ou equipamento escolhido pelo utilizador;
- os elementos instalados posteriormente e sem função comum;
- os danos causados por alterações do proprietário.
9. Repartição de encargos: artigos 1424.º e 493.º do Código Civil
A regra geral do artigo 1424.º, n.º 1, é a participação dos condóminos nas despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns proporcionalmente ao valor das frações, salvo disposição válida em contrário.
O n.º 3 trata das partes comuns que servem exclusivamente alguns condóminos. Porém, um terraço de cobertura pode não «servir exclusivamente» quem o utiliza: a superfície é fruída por uma fração, mas a impermeabilização protege as frações e estruturas inferiores.
A Lei n.º 8/2022 introduziu o n.º 6. Quando o estado de conservação de uma parte comum afeta ao uso exclusivo prejudica outras partes comuns, o utilizador suporta a despesa segundo a regra proporcional, salvo se a reparação resultar de facto que lhe seja imputável.
Paralelamente, o artigo 493.º, n.º 1, estabelece uma presunção de culpa de quem tem uma coisa imóvel em seu poder com dever de vigilância, salvo prova de ausência de culpa ou de inevitabilidade do dano. Assim:
- o condomínio pode responder por omissão de conservação de uma cobertura comum;
- o proprietário pode responder por falta de conservação de elementos privativos;
- o utilizador exclusivo pode responder por perfurações, obstruções, sobrecargas ou alterações causais;
- a responsabilidade depende sempre da prova da origem e do nexo causal.
10. Antes de imputar custos, é necessário provar de onde vem a água
A mancha situada sob um terraço não demonstra, isoladamente, que falhou a impermeabilização horizontal. A água pode entrar por platibandas, fachadas, soleiras, vãos, juntas, tubagens ou equipamentos e deslocar-se nas camadas até aparecer noutro ponto.
Uma inspeção tecnicamente fundamentada deve verificar:
- pendentes, empoçamentos e cotas de soleiras;
- ralos, tubos de queda e descarregadores de emergência;
- remates verticais e alturas de subida da impermeabilização;
- juntas de dilatação, encontros entre corpos e platibandas;
- guardas, perfurações, pérgulas, floreiras e equipamentos;
- fachadas, caixilharias e vãos adjacentes;
- redes prediais, rega e climatização;
- alterações posteriores ao projeto original.
Ensaios de inundação ou aspersão, traçadores, termografia, medições de humidade e sondagens devem ser planeados por setores. Um ensaio indiscriminado pode agravar danos e produzir conclusões falsas.
11. Conclusão prática
Não existe uma resposta válida baseada apenas na frase «o terraço cobre algo». A qualificação deve distinguir:
- o verdadeiro terraço de cobertura do edifício ou de um corpo;
- o terraço intermédio predominantemente destinado à fruição de uma fração;
- a varanda, logradouro ou plataforma exterior privativa;
- a estrutura comum, a impermeabilização, a proteção e o acabamento de uso;
- a degradação natural, o defeito original e o dano imputável ao utilizador.
A posição juridicamente mais equilibrada é esta: quando o título integra o terraço numa fração e a função predominante é a fruição dessa fração, existe fundamento doutrinal e jurisprudencial para a natureza privativa, sem prejuízo dos elementos estruturais comuns. Quando o espaço termina e protege superiormente o edifício ou um corpo construído como uma cobertura, pode ser imperativamente comum, mesmo que esteja afeto ao uso exclusivo de uma fração.
Em qualquer dos casos, a reparação não deve ser adjudicada nem repartida antes de um diagnóstico que identifique o elemento falhado, a solução mínima necessária e os acabamentos ou alterações de interesse exclusivamente privativo.
12. Fontes jurídicas e bibliográficas
- Código Civil, artigos 1418.º, 1421.º, 1424.º, 1430.º e 493.º.
- Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de outubro.
- Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro.
- Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, volume III.
- Sandra Passinhas, A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, Almedina.
- STJ, 08-04-1997, processo n.º 96A756.
- STJ, 31-05-2012, processo n.º 678/10.7TVLSB.L1.S1.
- STJ, 12-10-2017, processo n.º 1989/09.0TVPRT.P2.S1.
- STJ, 06-11-2018, processo n.º 572/15.5T8SSB.E1.S1.
- STJ, 04-07-2024, processo n.º 1069/14.6TBOER.L1.S1.
- TRL, 23-02-2021, processo relativo a terraço de fração em subcave.
- TRC, 26-06-2020, processo n.º 26/18.8T8VIS.C1.
- TRG, 10-10-2024, processo n.º 207/20.4T8VLN.G2.
Nota: este artigo apresenta critérios técnicos e jurídicos gerais. A classificação de um terraço e a responsabilidade por uma infiltração exigem a consulta do título constitutivo, projeto, regulamento do condomínio, atas, histórico de obras e inspeção ao local. Não substitui parecer jurídico.